Puede que si las dudas e incertidumbres políticas quedan ya despejadas definitivamente el mercado de tierras suba en 2017 pues existen apetencias y ganas de invertir en el sector inmobiliario urbano y rural. Sobre todo alrededor de núcleos semi-urbanos y con tierras aptas para el riego.
Mejora el precio de la tierra. Por Jaime Lamo de Espinosa
Por Jaime Lamo de Espinosa, director de Vida Rural.
Querido lector:
Las últimas informaciones sobre los precios de la tierra en España muestran que, al igual que los grandes Fondos Soberanos compran tierras y agua en el mundo pensando en futuras escaseces (ver mi Carta del último número) y por tanto en rentabilidades grandes en sus inversiones, aquí, aunque en menor medida, ocurre algo semejante.
Paolo de Castro publicó hace años un libro titulado “Hambre de tierras” (Ed. Eumedia) donde sostenía que el fuerte crecimiento de la población mundial y la escasez del recurso tierra y agua provocarían de modo progresivo un hambre de tierras que llevaría a una tendencia hacia la compra de éstas y a un precio creciente de las mismas. Pues bien, también aquí, en España, los compradores de tierras parecen haberse animado en los últimos dos años y aquella predicción se va cumpliendo poco a poco pero de modo inexorable.
Efectivamente, según la Encuesta de Precios de la Tierra 2015 (Magrama 2015. Base 2011. Edición julio 2016), tales precios crecieron en 2014 un 2% sobre 2013 y en 2015 un 2,7% sobre el año anterior. Casi un 5% en dos años. Son guarismos muy superiores al interés del dinero o la inflación. Ese porcentaje nos lleva a un precio medio de 10.451 €/ha de cultivo. Y es significativo que tras la caída experimentada en los precios de la tierra en el periodo 2007 a 2011, los precios hayan remontado desde 2011 y especialmente en los dos últimos años, 2014 y 2015. Y si eso ocurrió en 2015 es seguro que tan pronto como se disipen los nubarrones políticos y regresemos a la estabilidad política y a la seguridad jurídica el mercado se movilizará más aún.
Durante ese periodo, 2011 a 2015, algunos cultivos de secano se aprecian en porcentajes superiores. Son, frutos secos (5%), viñedo de transformación (5,1%) y olivar de transformación (5,5%). Y en regadío sucede lo mismo en frutales de hueso (21,5%), de pepita (6,5%), frutos secos (10,3%) y viñedo de transformación (6,2%). Ello con independencia de los cultivos protegidos que crecen nada menos que un 33,7%.
Las tierras de labor en secano se sitúan en 6.767 €/ha de media, con un aumento del 2,2% (+3,7% sobre 2011); los viñedos de transformación sitúan su precio en 14.000 €/ha cuando son en secano pero alcanzan la cifra de casi 20.000 €/ha en regadío, creciendo sobre el año anterior. Pero quizás el caso más llamativo sea el olivar de transformación en riego cuyo precio alcanza ya casi los 40.000 €/ha pareciendo que hubiera alcanzado su estabilidad pues decrece algo sobre el año anterior (+3,7% sobre 2011). Es singular el caso de los frutos secos (especialmente almendra) que crece en secano un 5,3% sobre 2014 (ya hemos visto que 10,3% sobre 2011) con un máximo en la Comunidad Valenciana con +8,3%.
En secanos las tierras más valoradas son las de olivar de transformación (20.388 €/ha), seguido de viñedo de mesa (15.929 €/ha) y de y frutales no cítricos de pepita (14.966 €/ha). Por el contrario, en regadío, observamos precios que duplican en muchos casos los anteriores. Con carácter general la hectárea de regadío multiplica por 3,4 el valor de la hectárea de secano. Y crece entre 2011 y 2015 un +4,3%. Si exceptuamos las hectáreas de platanera o de cultivos protegidos, los máximos los registran fresón con 53.921 €/ha, limón 52.902 €/ha, olivar de transformación en riego con 39.448 €/ha y naranjos y mandarinos en unos 35.000 €/ha.
Y un cultivo que crece año tras año y se expande en riego, como hizo hace años el olivar o el viñedo, es el almendro pues 1 ha de frutos secos de secano vale 8.240 €/ha pero en regadío salta a casi 24.000 €/ha, es decir multiplica casi por 3 su valor. No hay que olvidar que se viene comprobando la existencia de una fuerte apetencia –ya comentada– por las nuevas plantaciones de frutos secos (almendros en especial) en riego, en razón de sus cotizaciones a lo largo de los últimos años, sus altos rendimientos en riego y su facilidad de cultivo y mecanización.
Por CC.AA es digno de destacar que en Aragón a precios corrientes, las tierras suben entre 2011 y 2015 un 34,5% (!), seguida de Asturias (30,1%) y de Castilla y León (5,4%). Y por aprovechamientos las que más crecen son, en secano, los de hortalizas al aire libre (33,7%) cayendo los prados y pastizales. Y en regadío crecen (2015-2011) más los cultivos protegidos, el fresón, el viñedo, y las tierras de labor. Si España es hoy el primer país de riego de Europa en superficies regadas, el tercero en riego modernizado del mundo y nuestro SAA es el sexto exportador mundial, no tiene nada de extraño que la apetencia por superficies ya regadas o potencialmente regables sea una constante de la España de hoy, como demuestran las cifras anteriores.
Es esta una evolución positiva pese a que el año final de cómputo, el 2015, es poco representativo porque la incertidumbre política del mismo añadió falta de seguridad jurídica y económica a las transacciones. El dinero es temeroso y le gusta apostar sobre seguro. Tampoco el año 2016 está siendo en esto venturoso por este largo periodo de “gobierno en funciones”. Pero puede que si las dudas e incertidumbres políticas quedan ya despejadas definitivamente el mercado de tierras suba en 2017 pues existen apetencias y ganas de invertir en el sector inmobiliario urbano y rural. Sobre todo alrededor de núcleos semi-urbanos y con tierras aptas para el riego.
Porque una cuestión a considerar es que tales precios medios de la tierra toman también en consideración los de aquellos municipios de muy reducida población donde las escasas transacciones suelen ser a bajo precio pues no es fácil imaginar la actividad agraria sin población colindante. Y el vacío de muchas zonas geográficas de España es ya una durísima realidad.
Un importante ensayo sobre esta cuestión recientemente aparecido, cuyo autor es Sergio del Molino, titulado “La España vacía. Viaje por un país que nunca fue” (Ed. Turner Noema) y donde el tema del vacío demográfico es la cuestión dominante, acentúa estos rasgos apuntados. Eso quiere decir que los precios medios reflejados serían más elevados en municipios del entorno de los 15.000/25.000 habitantes y menores en los de menor población. Es un enfoque que podría ser abordado en próximas encuestas.
En fin, habrá que esperar y ver, pero confiemos que el mercado de tierras se agilice en 2017 como todo parece apuntar. Y una observación final, en España tenemos más hectáreas consagradas a masas forestales y a tierras con fines cinegéticos como a la SAU. Es mucha superficie y de precios muy variables según espacios, especies y territorios. Y sin embargo sobre aquellas no disponemos de una encuesta de sus precios como la que acabamos de comentar referida a la Superficie Agrícola Útil (SAU). Me consta la complejidad de llevar a cabo tal encuesta y de que sus resultados puedan ser representativos, pero valdría la pena intentarlo.
Un cordial saludo
