Fincas de regadío con dimensión y dotación de agua asegurada, las que más oportunidades de inversión ofrecen

Tinsa la plataforma de valoración y gestión digital de datos inmobiliarios en Europa y Latinoamérica, publicó un informe sobre “El suelo agrario en España en 2022”, en el que concluye que las fincas más dimensionados y las tierras de regadío de cultivos hortícolas con dotación de agua son los terrenos que más se han revalorizado y mayores oportunidades de inversión ofrecen.

La elaboración del informe se ha basado en las consultas realizadas a la red técnica de tasadores de fincas rústicas de Tinsa, en las que se concluye que las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado.

En otros lugares, donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y la amenaza de sequía es muy persistente, las fincas de secano han comenzado a apuntar caídas, a excepción de aquellas zonas aptas para cultivos que actualmente están incrementando los precios, como es el caso de los cereales, en donde las tierras de secano muestran ligeras tendencias al alza.

Al respecto, el informe de Tinsa analiza con más detalle la situación del suelo agrario en los cultivos herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, prados y pastizales.

Por otra parte, la empresa tasadora señala que “la disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión, que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas y que dependen en menor medida de los incentivos proporcionados por el sistema de subvenciones a la agricultura.”

Así, añade “se explotan en modalidades intensivas o superintensivas los cultivos leñosos de olivo, vid y almendro y, en menor medida, cítricos y otros frutales”, añadiendo en los últimos años algunos otros cultivos, como el pistacho y las frutas tropicales.”

Para incrementar la eficiencia, añade el informe, “se opta por una selección de variedades en seto, una reducción de los marcos de plantación (superficie por planta) y una sustitución de la mano de obra por maquinaria específica. Asimismo, se identifica una tendencia hacia la sustitución de cultivos herbáceos en regadío (cereales, plantas industriales, etc.) por cultivos leñosos como los pistachos y los almendros, considerados más rentables.”

Otro aspecto tendencial, indica el informe, es que “el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas está participando también en la incorporación de nuevas prácticas basadas en la búsqueda de la eficiencia a través de la tecnología, con buenos resultados. Una tendencia que se acelera en un entorno en el que los agricultores tienen dificultades crecientes para encontrar mano de obra.

A la hora de valorar la nueva PAC, esta tasadora señala que “cualquier modificación de la misma supone cambios profundos en el sector, ya que modela su actividad.” Al respecto indica que los cambios recientes, según los cuales los agricultores se acogen a eco-esquemas (ecorregímenes), “apuntan a una preferencia por el eco-esquema de alternancia entre cereales y cultivos mejorantes (leguminosas y proteaginosas) y otros en los que prima la sostenibilidad frente a la producción, que derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra y, por ende, en el valor del suelo.

Expectativas no agrarias que influyen al alza en el precio de las fincas

La consultora hace referencia también a las expectativas no agrarias que inciden al alza en el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria, que se dan en ubicaciones concretas de la geografía y distorsionan los precios medios de la tierra en dichas ubicaciones.

Así, por un lado, están “las expectativas urbanísticas, identificadas en la provincia de Málaga y en las CC.AA. de Madrid y País Vasco, principalmente, donde los precios se sitúan por encima de los rendimientos agrarios y la expectativa de reclasificación del terreno rústico a urbanizable o urbano está latente.”

Por otro, las expectativas de implantación de los “huertos solares”, identificadas en Aragón, Castilla y León y Andalucía, que influyen en el valor del suelo, “ya que los arrendamientos o adquisiciones por parte de grupos inversores superan los rendimientos propios de la tierra.”

Sin embargo, añade, “las evaluaciones de impacto medioambiental y proyectos de viabilidad han acotado la implantación de este nuevo uso.”

Avance progresivo y buena acogida para la agricultura ecológica

Otra macrotendencia que apunta Tinsa es la de la agricultura ecológica, que avanza poco a poco y con diferencia según zonas pero que, en general, “con buena acogida por parte de los agricultores, ya que por un lado presenta el valor productivo del suelo y, por otro, pueda aplicar mayores previos de la venta de la producción.”

El principal incentivo de la agricultura ecológica para el agricultor son los precios de venta superiores. De forma generalizada, señala, “implica una bajada de la producción estimada de un 30-40%, con un aumento de los precios de venta que, según tipos de cultivo y zona (poder de negociación de precios de los operadores de un lado y otro) compensa en mayor o menor cuantía.”

Por ahora, no se recoge en el precio de la tierra, ya que su aplicación depende del agricultor, es una elección que puede hacer  a posteriori de adquirir la finca y cambiar de un año a otro, indica el informe.

El agro está inmerso en una transformación hacia cultivos más eficientes y más tecnológicos

La tasadora indica que el sector agrario está influido en el corto plazo por el aumento de los costes de producción, asociados a la crisis energética.

En el largo plazo, se halla inmerso en una transformación hacia formas de cultivo más eficientes, que reduzcan el consumo de los recursos naturales (con particular énfasis en el aprovechamiento del agua) e incorporen la tecnología para seguir alimentando a la población mundial, que según estimaciones de la ONU continuará aumentando hasta 2050, aunque a menor ritmo que en las últimas décadas, con tasas anuales inferiores al 1%.

Según se indica en el informe, “la necesidad de acelerar esta evolución ante riesgos climáticos cada vez más extremos, la alta volatilidad a la que están sujetos los mercados globales y la detección de un incremento en la desigualdad global, ha llevado a poner el foco de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) en la seguridad alimentaria, con el reto de incrementar la productividad agrícola y la producción alimentaria sostenible para aliviar los riesgos del hambre en los próximos años.”

Así, se señala que “este objetivo favorece el interés por grandes superficies para generar economías de escala y rentabilizar las inversiones.”

De igual manera, aumenta el interés inversor por cultivos de regadío, más valorados y que generan un mayor retorno. Dado que el valor de la tierra destinada a cultivos está fuertemente condicionado por su rendimiento (esto es, la producción generada por cada unidad de superficie), el suelo más valorado también se asocia con la modalidad de regadío.

En el caso de España, se indica en el informe, “esto se relaciona con los cultivos de hortalizas y cítricos, si bien el segmento de cítricos (y el de frutales en general) atraviesa cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países con menores requerimientos regulatorios en la producción.

Agricultura ecológica e inversión en cultivos intensivos como tendencias

Para la empresa de tasación, “esto está motivando cierto reenfoque entre los productores del país hacia la puesta en valor de la calidad en forma de cultivos ecológicos, a pesar de las limitadas alternativas fitosanitarias disponibles a gran escala y la complejidad regulatoria aun vigente en esta modalidad.”

Además, añade, “en los últimos años se ha detectado un incremento de la inversión en modalidades intensivas de olivo, vid, nogal, pistacho y almendro, reconvirtiendo a leñoso con este fin superficies anteriormente destinadas al cultivo de herbáceos.

“La búsqueda de una mayor rentabilidad también ha llevado a introducir el cultivo de algunas frutas tropicales”, indica el informe.

Para Tinsa, “dada la superficie disponible y el clima favorecedor de distintos tipos de cultivo, existe potencial para que (nuestro país) continúe siendo una localización privilegiada en el desarrollo del negocio agrícola, a medida que se avanza en técnicas de riego eficientes e investigación de soluciones fitosanitarias ecológicas a gran escala, que garanticen y mejoren la sostenibilidad de las producciones futuras.”

Informe pdf TINSA:  SueloAgrario_2022